¿Cómo hago una demanda de desahucio?

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Desahucio

Hoy en Aleidas toca entrada divulgativa. Qué cosas a tener en cuenta en una demanda de deshaucio.

¿Quieres hacer una demanda de desahucio?, entonces te aconsejo que tengas en cuenta los siguientes artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) si quieres que tu demanda tenga éxito ¡Comenzamos!

No te olvides del encabezado y los hechos

Efectivamente, encabezado primera, hechos segundo. El encabezado no tiene ninguna especialidad, así que redáctalo a tu gusto, mientras que los hechos, como siempre, deben seguir un orden determinado.

Primero.- identifica al actor como titular de la vivienda objeto de litigio e indica dónde se encuentra la vivienda.

Segundo.- identifica al demandado e indica qué vínculo jurídico les une. También es conveniente que pongas en calidad de qué está esta persona en la vivienda (usufructuario, arrendatario…)

Tercero.- características del contrato (duración, precio, obligaciones, y otras condiciones que merezca la pena destacar…)

Cuarto.- si fuere el caso, no te olvides de señalar  la cantidad que adeuda -en concepto de arrendamiento, gastos, etc…- el demandado.

Quinto.- como luego veremos, es fundamental el requerimiento a la parte demandada con 30 días de antelación.

No me seas descuidado, revisa los hechos. Por último, adjunta la documental pertinente, que no es poca.

Fundamentos jurídicos

Y aquí entramos al lío.

Procesales

Puedes añadirle «jurisdicción de primero si quieres». No presenta ninguna especialidad.

Competencia.- art. 52.1.7º de la LEC,  según este artículo, relativo a la competencia territorial en casos especiales, en los juicios sobre arrendamiento de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar donde esté sita la finca.

Capacidad.- art. 6 y 7 de la LEC. Nada nuevo.

Legitimación.- art.10 de la LEC. Otro tanto de lo mismo.

Postulación (representación y dirección letrada).- art. 23 y 31

Procedimiento.- art. 250.1.1º de la LEC para los casos de desahucio e impago de rentas (juicio verbal).  Es recomendable indicar que se sustanciará de acuerdo a las reglas del juicio verbal del 437 y ss. de la LEC.

Acumulación.- importante que hagáis mención a la acumulación de ambas acciones conforme al art. 438 de la LECy  al art. 220.2 que redactamos de forma expresa aquí:

«En el caso de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda»

Cuantía.- otro punto con especialidades importantes. La norma general sería la 251.1.9º para los casos de arrendamientos que dice:

«En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato»

¿Pero si se acumulan varias acciones? Entonces acudimos al 252.1.2º in fine de la LEC:

«Si las acciones acumuladas fueran las de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor» y ésta a su vez se calcula de acuerdo a los arts. 251.1.2º y 3º.

Enervación del desahucio.- debemos señalar el art. 439.3 de la LEC, que dice:

«No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio»

Y terminamos con un 22.4 de la LEC:

«Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio»

Costas.- yo las ponga en los fundamentos procesales, fuera de toda la teoría que se pueda verter, cada uno que lo haga como quiera. Señalamos los arts. 394 y 440.3 de la LEC (demasiado extenso para incluir en la entrada, muy recomendable su lectura dado que se refiere a otra especialidad del proceso de desahucio).

Materiales

Primero.- indica el motivo de resolución del contrato (art. 27.2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos).

Segundo.- art. 1569.2 del Código civil, que dice así:

«El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.

2.ª Falta de pago en el precio convenido.

3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555″

Por último recuerda que el SUPLICO es aquello que pedimos al Tribunal y, por lo tanto, debes detallarlo al máximo, y agrega los OTROSÍS que consideres necesarios al caso concreto.

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En Santiago de Compostela a 18 de noviembre de 2020

Aleidas abogados

Manuel Yugueros Fernández

Abogado

 

 

 

 

 

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